임대소득 종합소득세 신고방법 완벽정리

“임대소득이 얼마 안 되는데도 세금 신고해야 하나요?”
“전세 보증금도 과세되나요?”
이런 질문, 임대소득자라면 누구나 한 번쯤 고민해 보셨을 겁니다.
이번 글에서는 임대소득자가 꼭 알아야 할 종합소득세 신고 방법을 상세히 안내해 드리겠습니다.

 

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1. 임대소득자도 종합소득세를 내야 하나요?

네, 부동산 임대수익이 발생하면 규모와 조건에 따라 종합소득세 신고 의무가 있습니다.
특히 주택임대소득은 주택 수, 임대수입, 주택의 공시가격에 따라 과세 여부와 방식이 달라집니다.

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2. 주택 수와 과세 기준 정리

주택 수	연간 임대수익	과세 여부/방식
1주택(비고가)	금액 무관	비과세
1주택(고가주택)	금액 무관	종합과세
2주택	2천만 원 이하	분리과세 또는 종합과세 선택
2주택	2천만 원 초과	종합과세
3주택 이상	금액 무관	종합과세

 

• 고가주택: 공시가격 12억 원 초과 주택
• 주택 수 산정 시 공시가격 9억 원 이하 주택만 포함

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3. 전세 보증금(간주임대료) 과세 기준

• 간주임대료란?
  3주택 이상 보유(부부 합산 기준)하고, 전세보증금 등 합계가 3억 원을 초과하면 '간주임대료'가 과세됩니다.

 

• 계산식:(보증금등−3억 원) ×60% ×정기예금이자율(보증금등−3억 원) ×60% ×정기예금이자율

 

• 2 주택 이하 또는 보증금 3억 원 이하인 경우 간주임대료 과세 대상이 아닙니다.

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4. 분리과세와 종합과세 차이

 

구분	분리과세(선택)	종합과세(기본)
세율	14% 단일세율	6~45% 누진세율
공제	필요경비, 기본공제400만 원	필요경비, 각종 소득공제(교육비, 의료비 등)
선택 가능	연 2,000만 원 이하	제한 없음

 

• 연 2,000만 원 이하 임대소득자는 분리과세와 종합과세 중 선택 가능
• 종합과세는 다른 소득과 합산되어 누진세율 적용, 다양한 소득공제 가능

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5. 임대소득 세금 줄이는 필요경비 항목

• 필요경비로 인정되는 대표 항목:
  • 수선비, 리모델링 비용
  • 관리비, 공용전기료
  • 대출이자(임대용 주택에 한함)
  • 감가상각비
  • 세금과 공과금(재산세, 종합부동산세 등)
  • 공인중개사 수수료
• 가족 생활비나 본인 사용 목적 비용은 경비처리 불가

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6. 홈택스로 임대소득 신고하는 방법

1. 국세청 홈택스 접속 및 로그인
2. [신고/납부] 메뉴 클릭
3. [종합소득세 신고] → [일반신고] 선택
4. 임대소득 항목 입력(주택 수, 임대수입, 전세보증금 등)
5. 필요경비 입력(증빙자료 준비)
6. 자동 산출된 납부세액 확인 후 전자신고 제출

 

종합소득세 신고하기

 

• 준비서류: 임대차계약서, 통장 입금 내역, 지출 관련 증빙(세금계산서, 이체확인서 등)

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7. 임대소득자 Q&A

• Q. 1 주택 전세 보증금만 있는데 신고 대상인가요?
  → 비고가 1 주택자는 과세 대상 아님. 단, 고가주택(공시가 12억 원 초과)은 과세 대상입니다.

 

• Q. 임대소득이 2천만 원 이하인데 신고 안 해도 되나요?
  → 신고 의무는 있습니다. 다만, 분리과세(14%) 또는 종합과세 중 선택 가능합니다.

 

• Q. 근로소득과 임대소득이 같이 있으면?
  → 종합과세 시 누진세율 적용, 분리과세 선택 시 별도 과세. 본인에게 유리한 방식 선택 필요.

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8. 마무리 요약

• 임대소득자는 주택 수, 임대금액, 주택의 공시가격에 따라 과세 방식이 달라집니다.
• 3 주택 이상, 보증금 3억 원 초과 시 간주임대료 과세 대상임을 꼭 확인하세요.
• 필요경비와 각종 공제를 적극 활용해 절세가 가능합니다.
• 홈택스에서 직접 신고 가능하며, 꼼꼼한 서류 준비가 중요합니다.

 

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